Desocupação de imóvel após venda - locado há pouco mais de 1 ano?
Desocupação de imóvel para uso residencial de ascendentes ou descendentes.?
Sou inquilino de um imóvel residencial há pouco mais de 1 ano. O contrato não foi renovado, ficando então por prazo indeterminado. Agora o Locador vendeu o imóvel e solicitou, por escrito, a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, sob a justificativa de que o sogro do adquirente iria passar a residir no imóvel. O que poderá ocorrer, judicialmente, se eu permanecer no imóvel após esse prazo de 30 dias ? Por Lei possuo um prazo maior para permanecer residindo na casa ? Soube que teria um prazo de 90 para desocupá-lo.. também disseram que quem deveria ter me notificado era o adquirente do imóvel, e não o locador, portanto, a notificação não teria validade.Esse fato é correto ? Agradeço as respostas. Juliana
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Vamos por partes porque algumas coisas você não explicou e delas depende a solução. O vendedor, no caso seu locador não pode lhe pedir o imóvel porque seu contrato foi feito pelo prazo de 12m(um ano), renovando-se automaticamente por tempo indeterminado. Ocorre que a lei 8.245 que rege as locações de imóveis determina que contrato menores que 30 meses não podem ter o imóvel pedido pelo locador antes de completado 5 anos de locação ininterrupta, o que também é seu caso. Veja o que diz a Lei que transcrevo como se apresenta:
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do art. 9 º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destina do a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1 º - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2 º - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Note que o parágrafo 5 faz mensão ao que escrevi sobre ele ter que aguardar os 5 anos visto que os outros parágrafos não se enquadram no seu caso. A Lei permite que ele venda mas quem tem que denunciar(encerrar o contrato) a locação é o comprador. Isto se estabelece no Artigo 8:
Art. 8 º - Se o imóvel for alienado(vendido) durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1 º - Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2 º - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Veja que é o comprador quem tem que lhe dar o aviso de saida do imóvel concedendo 90 dias para que o desocupe. É 90 dias a partir do registro de escritura de compra e venda . Se neste prazo o comprador não se manifestar significa que fica mantida a locação e todo o conteudo do contrato assinado com o vendedor. O artigo 9 ainda diz que por mutuo acordo pode-se acertar outro prazo de saida, mas somente por mutuo acordo o que significa que vc tem que concordar. Portanto amigo a notificação não tem validade se foi feita pelo vendedor mas não é caso para justiça até porque o locador não será louco de perder dinheiro para você. você deve imediatamente enviar ao locador um comunicação escrita datada e assinada, em duas vias, informando que a forma e prazo da notificação não está de acordo com a Lei de Locações e que portanto a notificação é nula em sua forma e teor. Na mesma comunicação notifique o locador de que o comprador deverá notificar vc do encerramento do contrato concedendo-lhe o prazo de 90 dias a contar da data da venda para que desocupe o imóvel e entregue as chaves. Cite em cada caso o artigo e parágrafos que descrevi acima para não deixar dúvidas e se quiseres de uma olhada na lei na internet pois existem penalidades para o locador se ele insistir. Esta comunicação deve ser entregue de forma que não deixe duvidas quanto ao conteudo do texto, portanto não pode ser via correio registrado porque vc não tem como provar o que continha a carta que vai lacrada. Entregue em mãos, em duas vias e peça que o locador assine o recebimento(eu, fulano de tal recebi do locatario tal, etc)na 2 via da carta. Se ele se recusar a receber, envie via cartório com teor de conteudo, é o meio inequivo de fazer prova do que esta sendo comunicado. Se vc se dá bem com o vendedor fale primeiro pessoalmente com ele e se ele insistir envie a carta desta forma. Outro fato é que vc deve entregar o imóvel do jeito que está, não precisa entregar como o recebeu(com pintura nova, etc...). Se após o envio ninguém lhe der ciencia de nada, nem entrarem em contato com você, azar é deles pois se passar os 90 dias e o comprador não lhe pedir o imóvel ficará caracterizada a continuidade da locação e ele não poderá pedir o imóvel até completar 5 anos de locação. Quanto aos aluguéis continue pagando ao locador até que se resolva o casoe o locador não pode atualiza-lo, tem que seguir o contrato. Se este se recusar a receber pague a quem comprou e se o comprador se rcusar a receber também, procure o Foro da cidade e deposite judicialmente, mas não deixe de pagar o aluguel e as taxas para não se prejudicar. Acho que o vendedor não entrará com despejo contra vc pelos fatos da lei que citei e o comprador não tem porque fazer isso visto que é só ele lhe pedir o imóvel, então amiga, exija seus direitos, vá a luta e exija que cumpram a Lei, é assim que vamos consertar este país, quando todos se conscientizarem de que leis são para serem cumpridas e não interpretadas e burladas. Se precisar de ajuda é só pedir. Aconselho você a ir no cartório de imóveis da zona do endereço deste e pedir uma cópia da matricula do imóvel para vc saber se já está em nome do comprador, é só levar o enderço completo do imóvel e pedir uma cópia, em 3 dias fica pronta e não custa caro. Não vou entrar aqui no seu direito de preferência da compra porque com certeza seu contrato não foi averbado na matricula, se não vc teria comentado então a preferência não se aplica.abraços